近日，記者走訪省城多個小區發現，機動車進出口的擋桿、小區主干道兩旁、電梯轎廂內外都被各種各樣的廣告占領。

　　“我們小區住宅樓電梯內都掛著廣告，但廣告收入有多少我還真不清楚，小區里也沒見到有關廣告收入數額、具體去向等信息的公示?！奔易∑疥柭诽飙t花園的徐女士說，自己入住該小區三年多了，電梯里的廣告一年四季不間斷且常常更新，但廣告收入、去向等情況作為業主他們并不清楚。

　　家住濱河西路長島國際的李先生說，自己居住的1號樓里有四個單元八部電梯，近幾年來電梯口和電梯間突然多出了廣告，有六七個廣告位，經常更換廣告內容，也不清楚是誰來更換。隨后，記者在該小區里隨機采訪了其他幾位業主，他們均稱對小區的廣告收入、最后流向哪里并不是很清楚。

　　記者走訪中發現，幾乎每棟高層建筑電梯里都掛有或多或少的商業廣告，內容涉及餐飲、汽車、娛樂等多個領域?！盎丶揖偷贸俗娞?，在電梯轎廂的小空間里，廣告更容易引起注意，效果非常好。凡是我們樓里電梯掛過的廣告，我都有印象?！毙炫空f。

　　小區廣告年收益可觀

　　記者采訪了解到，小區電梯內廣告都是由物業公司和廣告公司對接，物業公司在電梯間懸掛廣告并沒有征得業主同意。

　　太原市學府街有個小區，一進大門，擋車桿上的房地產廣告赫然入目，大門邊，社區燈箱上旅游公司的廣告十分醒目。不光是這些，進出的門閘、社區飲水機、不到四平方米的電梯間里都掛上了廣告，內容包括了商店促銷，健身以及理財信息等。

　　小區物業公司的工作人員告訴記者，由于物業公司已經收取廣告公司廣告牌的入場費，廣告經營的事兒物業就不再過問了，至于入場費究竟是多少，他表示并不方便透露。

　　記者電話聯系到一家廣告公司。一名工作人員表示，小區電梯間廣告費的價格取決于小區位置等因素，每部電梯每年的廣告價格在900元至1500元間。一個擁有50部電梯的中等規模小區，如果按照每部電梯內兩幅框架廣告算，一年廣告收入約50萬元。

　　多數物業擅自做主

　　小區的公共收益，是指小區物業服務公司利用小區公共部分進行經營獲得的收益。除了電梯廣告外，還包括戶外廣告、公共區域的停車位收益、公共區域內租賃的攤位收益等。

　　小區廣告收入用到哪兒了？面對記者的詢問，多數物業公司避而不談。晉祥物業公司長島國際物業管理處工作人員表示，“廣告收入算是小區多種經營的一部分，垃圾清運、電梯維保、樓道、地下車庫等的水電費，小區道路的照明等，這些費用單靠業主們交的物業費根本不夠?！痹摴ぷ魅藛T告訴記者，小區廣告收入基本都用來維護小區公共設施以及給物業工作人員發工資。

　　采訪中記者發現，物業公司不公布公共區域廣告收益已是普遍現象。雖然一些物業公司工作人員表示，電梯廣告費用主要用于補貼物業管理的費用，也用作小區內相關設施的經費。但這樣的說辭并不能得到一些業主認可，“我們每季度都交物業費、垃圾費、電梯費的，大修基金也早已交過了，不存在‘補貼’一說吧？”徐女士表示。

　　收支明細應當定期公布

　　小區公共收益管理不規范，大多出現在尚未成立業委會的小區。多年從事物權研究的張棟律師表示，在沒有成立業委會的小區，在事先沒有約定的情況下，部分物業公司可以代表小區和廣告公司簽約并收取廣告費等。一般而言，一部電梯一年廣告費為2000元至3000元不等。根據有關規定，物業公司需要半年公布一次公共收益的收入和支出明細，沒有業委會的小區缺乏對物業公司的有效監督。

　　物業公司是否有權使用物業管理費？張律師解釋，物業公司可以使用部分公共收益，因為，物業公司收取公共收益、維持小區秩序時，付出了勞動，一般情況下，公共收益的25％歸物業公司所有，75％歸所有業主所有。部分物業公司因為虧損，使用公共收益維修小區道路、路燈等，可視為和業主分享了公共收益。

　　廣告收益屬業主所有

　　根據《中華人民共和國物權法》相關規定，小區的公攤面積屬于全體業主，任何未經業主大會同意的利用公攤區域做廣告的行為均構成違法。

　　張律師告訴記者，小區業主的共有財產收益、公共場地的收益，都應該屬于小區所有業主的公共收益，應該由業主共同享有、共同管理。這其中包括小區的外墻廣告收益、電梯廣告收入等。

　　根據《物權法》第73條規定，利用小區區劃內的公共場所、公共設施，如樓梯間、電梯間等設施所支付的廣告費用，在沒有約定或者約定不明時，歸全體業主所有。該律師表示，物業公司不能將小區廣告收益占為己有，但可以跟所有權人、廣告公司事先約定收取一定的廣告管理費用，小區內廣告帶來的收益，經業主授權后物業公司可以有權管理，用于對小區公共設施的建設維修。

　　如何擋住物業越權

　　法律法規為何擋不住“管家”物業越權？張律師認為，業主擁有小區公共區域的所有權、使用權、收益權和處置權，但是由于沒有業主委員會，所有權就流于“人人所有，又人人沒有”的情況，物業在缺乏約束和監督的情況下，越權成了普遍現象。要想維護業主權益，首先要依法成立業主委員會。

　　教育出版社小區6年前在房管局備案成立了業委會。業委會主任告訴記者：“小區小，廣告收益少，兩部電梯廣告收益每年4800元，基本用在小區綠化和日常開支?！庇浾咴陂T口看到了5月份的開支單，每一筆賬都清清楚楚。在業主王先生看來，比起沒有業委會之前，小區環境好多了。

　　雖然《物權法》規定小區公共區域的收益應當歸全體業主所有，但在實際生活中，由于大多數小區沒有成立業主委員會，同時業主法律意識不強，物業將公共區域的收益情況隱瞞而不告知業主,并私自支配這筆收益費用,已經成了普遍現象，許多業主對該部分收益的去向并不清楚?！贬槍@種情況，張棟建議，業主可以通過三種途徑來維護自己的合法權益。

　　一是盡快召開業主大會，成立業主委員會，通過業主委員會對公共區域的經營行為進行監督，同時決定該部分收益的具體用途。二是向物業管理行政主管部門投訴、舉報，由物業管理行政主管部門對物業公司的行為進行處罰、糾正。三是聯合業主直接向人民法院起訴，請求公開共有部分的使用和收益情況，或者請求對公共區域的收益進行分配。

　　同時政府應加大對物業公司的監督和指導，鼓勵小區合法成立業委會，當業主的權益受到侵害時，引導業委會合法維權。很多小區業主表示，現在小區里的住戶大多相互不認識，個人公信力很難得到認可，因此很難組織業主大會，進而選出業委會，而大多數業主也只是考慮物業服務是否到位，很少人去考慮小區廣告收益問題。

　　小區公共收益存在監管空白

　　從目前行業現狀來看，小區公共收益主要來自三大塊：小區內的廣告、停車場收費、租賃的攤位收益。記者了解到，物業公司是否公布廣告收益、公布的收入費用與實際的是否一致、如何接受業主監督等，目前還是空白。

　　張律師表示，按照現有的政策，如果小區內已經成立了業委會，公共收入由業委會代管，無業委會的小區則由物業公司代為管理，具體由誰支配需要召開全體業主大會，由全體業主投票決定，代管方需要向業主公示賬目。然而，對于不少業主而言，上述收入卻變成一筆“糊涂賬”，有些業主甚至從不了解相關信息。而且在與物業公司的交涉過程中，業主之間本身猶如一盤散沙，在重大決策上很難達成一致，因此業委會的角色舉足輕重。但現實情況是，業委會的成立和運作面臨重重困難。

　　根據住建部《業主大會和業主委員會指導規則》，住宅物業出售并交付使用的建筑面積達到50%以上或者首套住宅交付使用滿兩年的，可以通過該物業所在地的房地產主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府組織業主成立業主大會籌備組，選舉產生業主委員會。

　　雖然成立業委會的政策門檻并不高，但由于多數業主權利意識不高，在成立過程中往往缺少組織者和發起人，加上開發商和物業公司害怕業委會成立后會發動業主維權從而損害其既得利益，往往會加以阻攔，所以即便在經濟發達城市，擁有業委會的小區占比并不高。

　　解決目前物業監管空白，應在現行的監管制度上，建立一套對物業、業委會的有效監管制度，同時通過政策鼓勵更多小區成立業委會，讓業委會更好地為業主謀取利益。